Vendere Casa i Documenti Obbligatori nel 2025

Vendere casa può sembrare un’operazione complessa, ma con la giusta preparazione documentale tutto diventa più semplice. Questa guida ti accompagnerà attraverso tutti i documenti necessari per una vendita immobiliare senza intoppi nel 2025.

Documenti di Identificazione dell’Immobile

1. Visura Catastale Aggiornata

La visura catastale è il “documento d’identità” del tuo immobile. Deve essere aggiornata e non anteriore ai 6 mesi dalla data del rogito.

Cosa contiene:

• Identificativo catastale (foglio, particella, subalterno)
• Categoria catastale e classe
• Consistenza e rendita catastale
• Intestatari dell’immobile

Dove ottenerla: Agenzia delle Entrate – Ufficio Catasto o online tramite i servizi telematici.

2. Planimetria Catastale

La planimetria deve essere conforme allo stato di fatto dell’immobile. Se hai effettuato modifiche interne, la planimetria deve essere aggiornata tramite una variazione catastale.

Attenzione: Le difformità tra planimetria e stato reale possono bloccare la vendita.

Documentazione Edilizia e Urbanistica

3. Titoli Abilitativi

Devi fornire tutti i titoli che hanno autorizzato la costruzione e le eventuali modifiche:

• Licenza edilizia (per immobili costruiti prima del 1977)
• Concessione edilizia (dal 1977 al 2003)
• Permesso di costruire (dal 2003 in poi)
• DIA/SCIA/CILA per ristrutturazioni e modifiche

4. Certificato di Agibilità/Abitabilità

Documenta che l’immobile è idoneo all’uso cui è destinato. Se non presente, occorre la documentazione che ne attesti la richiesta.

5. Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU)

Obbligatorio per:

• Cessione di terreni
• Immobili con area di pertinenza superiore a 5.000 mq

Certificazioni Tecniche Obbligatorie

6. Attestato di Prestazione Energetica (APE)

Obbligatorio per legge dal 2005 per tutte le compravendite. L’APE deve essere:

• Redatto da un tecnico qualificato
• Valido per 10 anni dalla data di rilascio
• Allegato al contratto di compravendita
• Depositato nel Catasto Energetico Regionale

Costo: Generalmente tra 150€ e 300€, a carico del venditore.

7. Certificazioni di Conformità degli Impianti

Obbligatorie per tutti gli impianti presenti:

• Impianto elettrico (Dichiarazione di conformità o di rispondenza)
• Impianto idraulico e termico
• Impianto gas
• Impianti di condizionamento

Validità: Le dichiarazioni di conformità non hanno scadenza, ma per impianti molto vecchi potrebbe essere necessaria una dichiarazione di rispondenza.

Documentazione di Provenienza

8. Atti di Provenienza

Fornisci tutta la “storia” dell’immobile:

• Atto di acquisto (rogito precedente)
• Denuncia di successione (se ereditato)
• Donazione (se ricevuto in donazione)
• Eventuale catena ventennale per immobili con passaggi complessi

9. Certificato di Provenienza

Documento che attesta la legittima proprietà e l’assenza di vincoli o gravami sull’immobile.

Documentazione per Immobili in Condominio

10. Regolamento Condominiale

Copia del regolamento di condominio, se presente.

11. Verbali delle Assemblee

Verbali delle ultime assemblee condominiali, per informare l’acquirente su eventuali lavori programmati o controversie in corso.

12. Stato dei Pagamenti Condominiali

Certificazione che attesti l’assenza di morosità nei confronti del condominio.

Certificazioni Aggiuntive

13. Certificato di Prevenzione Incendi (CPI)

Obbligatorio per alcune tipologie di immobili (locali commerciali, condomini oltre certe dimensioni).

14. Relazione Geologica

Necessaria per immobili in zone a rischio sismico o idrogeologico.

15. Documentazione Acustica

Richiesta per immobili costruiti dopo specifiche normative acustiche.

Aspetti Fiscali

16. Ultima Dichiarazione IMU/TASI

Per dimostrare la regolarità dei pagamenti delle imposte comunali.

17. Visura Ipotecaria

Per verificare l’assenza di ipoteche o pignoramenti sull’immobile.

Sanzioni per Documenti Mancanti

La mancanza di documenti obbligatori può comportare:

• APE mancante: Sanzioni da 3.000€ a 18.000€
• Certificazioni impianti mancanti: Sanzioni da 1.000€ a 10.000€
• Nullità del contratto in casi gravi

Consigli Pratici

Tempistiche di Preparazione

Inizia a raccogliere i documenti almeno 2-3 mesi prima della vendita, poiché alcuni certificati richiedono tempi lunghi per essere ottenuti.

Costi Indicativi

• APE: €150-300
• Certificazioni impianti: €100-200 ciascuna
• Visure e planimetrie: €20-50
• Aggiornamenti catastali: €200-500

Dove Rivolgersi

• Tecnici qualificati per APE e certificazioni
• Geometri/Architetti per pratiche edilizie
• Notaio per consulenza sulla documentazione
• Agenzie immobiliari specializzate per supporto completo

Link di Riferimento Utili

• Agenzia delle Entrate – Servizi Catastali
• Portale dell’Automobilista – Visure Online
• Ministero delle Infrastrutture – Normative Edilizie
• ENEA – Certificazione Energetica

Checklist Finale

Prima di mettere in vendita, verifica di avere:

• Visura catastale aggiornata
• Planimetria conforme allo stato di fatto
• Tutti i titoli edilizi
• APE valido
• Certificazioni impianti
• Atti di provenienza completi
• Documentazione condominiale (se applicabile)
• Certificazioni speciali (se necessarie)

Conclusione

Una preparazione accurata della documentazione è fondamentale per una vendita senza intoppi. Investire tempo e risorse nella raccolta preventiva dei documenti ti permetterà di:

• Evitare ritardi nella fase di rogito
• Prevenire sanzioni amministrative
• Rassicurare l’acquirente sulla regolarità dell’immobile
• Velocizzare l’intero processo di vendita

Ricorda: ogni immobile ha le sue specificità. In caso di dubbi, consulta sempre un professionista qualificato che possa guidarti nella preparazione della documentazione più adatta alla tua situazione specifica.

Articolo aggiornato al 2025 – Le normative possono subire modifiche. Si consiglia sempre di verificare gli aggiornamenti normativi più recenti.