Il costruttore deve pagare le spese condominiali? La Cassazione chiarisce: niente esonero automatico

ROMA – Uno dei dubbi più frequenti nei condomini di nuova costruzione riguarda il pagamento delle spese condominiali da parte del costruttore: è obbligato a partecipare alle spese comuni prima della vendita degli appartamenti? La risposta arriva dalla Cassazione, che ha recentemente ribadito un principio chiave: il costruttore non può considerarsi automaticamente esonerato dal pagamento delle quote condominiali.

La sentenza: Cassazione civile n. 4674/2024

Con la sentenza n. 4674 del 20 febbraio 2024, la Corte di Cassazione ha stabilito che il costruttore rimane obbligato a contribuire alle spese condominiali per le unità immobiliari non ancora vendute, a meno che non vi sia un’espressa clausola contrattuale che stabilisca l’esonero.

“Il costruttore-proprietario ha gli stessi doveri degli altri condomini finché non trasferisce la proprietà delle singole unità abitative,” si legge nella motivazione della sentenza.
“Non è possibile riconoscergli un’esenzione automatica in virtù del solo ruolo di costruttore.”

🔗 Link alla sentenza: Cass. civ. 4674/2024 – Il costruttore non è esonerato dalle spese condominiali

Riferimenti normativi: cosa dice il Codice Civile

Secondo l’art. 1118 c.c., ogni condomino è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni in proporzione ai millesimi di proprietà.
Il costruttore, fintanto che detiene la proprietà di parte o dell’intero edificio, è quindi un condomino a tutti gli effetti.

Anche l’art. 63 disp. att. c.c. prevede che il credito per le spese condominiali è esigibile anche nei confronti del precedente proprietario.

Quindi: il costruttore è un condomino

Nel momento in cui il costruttore costituisce il condominio – anche prima della vendita degli appartamenti – deve partecipare alle spese comuni come tutti gli altri.
Se affitta un appartamento ancora invenduto, è comunque responsabile delle spese ordinarie e straordinarie, salvo rivalsa sul conduttore nei limiti della legge (art. 9 L. 392/1978).

Esonero solo se previsto nel regolamento contrattuale

L’unico modo per ottenere l’esonero dalle spese è inserirlo nel regolamento condominiale contrattuale, approvato da tutti i futuri acquirenti.
Attenzione però: non basta una clausola nel regolamento predisposto unilateralmente dal costruttore. Serve l’approvazione unanime o almeno l’accettazione espressa nei singoli atti di compravendita.

A Roma, attenzione ai nuovi edifici e ai regolamenti preconfezionati

Nella città di Roma, dove sono sempre più frequenti nuovi insediamenti edilizi e complessi residenziali con regolamenti redatti dai costruttori, i condomini devono essere particolarmente attenti.
Il supporto di un amministratore professionista è fondamentale per evitare trappole contrattuali e richieste indebite di esonero.

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Conclusione

Il principio è chiaro: chi è proprietario deve pagare, anche se è il costruttore. L’unica eccezione è quella espressamente pattuita e accettata da tutti i condomini.

Per i condomini di Roma – specie nei quartieri in forte espansione come Tor Vergata, Laurentina, Bufalotta o Casal Monastero – è importante non dare per scontato l’esonero dalle spese.
Una buona gestione condominiale come quella offerta da WebCondomini.net è la garanzia per evitare sorprese, conflitti legali e costi imprevisti.

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