DESERTIFICAZIONE IMMOBILIARE

Stiamo assistendo a un fenomeno senza precedenti: i negozi chiudono, i centri storici si svuotano ed è iniziato un fenomeno chiamato desertificazione commerciale. In questo video, approfondiamo l’impatto che potrebbe avere sui tuoi investimenti immobiliari.

Sì, perché sia l’immobile commerciale che quello residenziale, a causa di questo fenomeno, sono esposti a un’importante trasformazione. Ma andiamo con ordine.

Cos’è la desertificazione commerciale?

Secondo i dati di Confesercenti, negli ultimi 10 anni sono scomparse 140.000 imprese del commercio al dettaglio—quindi i piccoli negozi delle città e dei centri storici. Questo fenomeno ha colpito soprattutto le attività di vicinato essenziali: negozi alimentari, edicole, bar e benzinai, con una media di 13 chiusure al giorno.

L’avrai notato: in una città da 180.000 abitanti come Modena, ci sono intere vie (magari non proprio quelle centrali, ma appena fuori) che hanno sequenze di quattro o cinque negozi completamente vuoti, mentre 10 anni fa erano affittati. Gli unici a fare eccezione sono le farmacie e le tabaccherie, che riescono a sopravvivere a questo stravolgimento del commercio.

Confcommercio avverte: la desertificazione commerciale è una preoccupazione crescente. I cittadini preferiscono fare acquisti quotidiani di farmaci e tabacchi nei negozi vicini alla propria abitazione—ecco perché queste attività hanno meno problemi. Per tutte le altre, invece, le persone tendono a spostarsi dal proprio quartiere o, ancora di più, a comprare online.

Questo fenomeno fa sì che in città come Bologna, in un anno, si perdano 400 negozi in meno nel centro storico. I comuni lanciano bandi per le imprese, cercando di stimolare la creazione di nuove attività commerciali in centro.

Le conseguenze sul settore immobiliare

Questo è il tema che mi preme approfondire, perché—non so se lo sai—sono fondatore di una società immobiliare (Vend House) e di una società di consulenza finanziaria indipendente (Piano Finanziario). Quando si parla di investimenti immobiliari, ho le mani in pasta quotidianamente.

Che impatto ha questo fenomeno sugli investimenti immobiliari?

È boom di negozi in vendita. Prendiamo il caso di Rovigo, una città che evidentemente ha subito maggiormente questo fenomeno. Ma il concetto è sotto gli occhi di tutti: un immobile commerciale (un negozio, un laboratorio) vuoto, anche in una zona centrale della città, significa che non interessa più ad artigiani, commercianti o piccoli imprenditori. E se non interessa, per la legge della domanda e dell’offerta, il suo prezzo è destinato a calare.

Quando ne parlo con mia mamma (che ha 74 anni), lei dice: “Eh, ma così si svuotano i centri! Le città perdono quella componente importantissima, che è anche un elemento di aggregazione. Le città italiane diventeranno come quelle americane, che non hanno un vero centro, e la gente si ritroverà nei centri commerciali, unico modo per interagire.”

È tutto verissimo. Ma in questi contesti, io seguo i principi di Ray Dalio: “Accetta la realtà e fattene una ragione.”

Siamo qui per parlare di investimenti, per capire come i cambiamenti sociali e nelle abitudini di acquisto influenzeranno il settore immobiliare. La realtà è che ormai la gente si è abituata ad andare nei centri commerciali (tipicamente fuori città) in macchina per comprare vestiti, invece che nel negozietto sotto casa. E se non ha voglia di prendere la macchina, compra online.

Accetta la realtà e fattene una ragione: purtroppo, cambiare queste abitudini oggi è oggettivamente impossibile.

Quali sono le principali cause della desertificazione commerciale?

Per capire quali implicazioni avrà sul settore immobiliare, dobbiamo analizzare le cause del fenomeno:

1. Crescita degli acquisti online – Un fenomeno esploso dopo il Covid, ma consolidato da un decennio.
2. Sviluppo dei centri commerciali – A Modena, per esempio, i centri commerciali hanno iniziato a diffondersi negli anni ’90, ma dal 2020 in poi c’è stato un ulteriore boom.
3. Costi elevati – Affitti alti, IMU, bollette energetiche sempre più care rendono difficile per i piccoli commercianti rimanere competitivi.
4. Cambiamento nelle abitudini di acquisto – I consumatori vogliono più varietà e meno attese, preferendo grandi magazzini (fisici o online).

Se proiettiamo tutto questo nel futuro, è un processo che non si fermerà. Anzi, stiamo entrando in un futuro quasi distopico: in Cina, già esistono consegne con droni (Amazon sta testando questo servizio anche in Italia, in Abruzzo).

L’evoluzione dell’e-commerce in Cina: un segnale per l’Italia

In Cina, il live-streaming e-commerce (televendite sui social) rappresenta il 30% del volume d’affari online. Ci sono casi estremi, come la streamer Zeng Zhang, che vende prodotti mostrandoli per 3 secondi e ha fatturato 13 milioni di euro in una settimana.

So che può sembrare follia, ma questa è la realtà. E se vogliamo gestire bene i nostri investimenti, dobbiamo capire come adattarci.

L’impatto sull’immobiliare: cosa fare?

Quando si investe in immobili, bisogna valutare:

1. La posizione – La regola d’oro è “location, location, location”. Un immobile in una zona degradata o in declino commerciale perderà valore.
2. La flessibilità – Può essere convertito? (Es: da commerciale a residenziale, grazie al decreto Salvacasa).
3. I costi di gestione – Affitto, manutenzione, tasse.
4. Il rendimento – Se compri un immobile che rende il 5%, ci vorranno 20 anni per ripagarlo. Ma tra 20 anni, varrà di più o di meno?

Confcommercio avverte: la desertificazione commerciale influisce anche sul residenziale. Il 22% degli italiani pensa di cambiare casa se il fenomeno peggiora, perché l’83% prova tristezza vedendo i negozi chiudere e il 74% ritiene che ciò riduca la qualità della vita.

Conclusioni: come investire in modo intelligente

1. Valuta la zona – Preferisci aree in crescita, con servizi vicini (scuole, supermercati, trasporti).
2. Diversifica – Come in un portafoglio finanziario, bilancia immobili “sicuri” (zone prestigiose) con opportunità più rischiose (value-added, da ristrutturare).
3. Considera la conversione – Se un immobile commerciale non trova inquilini, può essere trasformato in residenziale?
4. Non ignorare i trend – L’e-commerce e i centri commerciali non spariranno. Adattarsi è l’unica opzione.

Se l’immobiliare ti sembra troppo rischioso e vuoi esplorare alternative finanziarie (come gli ETF)