Amministratore di condominio e revisore condominiale

16 Ottobre 2020

Albo amministratori di condominio e revisori condominiali

Albo amministratore condominio revisore condominiale

In questo articolo tratteremo l’importanza di un albo per gli amministratori di condominio e del revisore condominiale. Tratteremo l’argomento prendendo l’esempio dell’albo dei dottori commercialisti e quello dei revisori dei conti. L’istituzione di un ordine e di un albo professionale potrebbe dare lustro a questa professione, anche grazie all’istituzione dell’organo deliberativo dell’ordine, il consiglio di disciplina. Tratteremo quelli che sono i conflitti di interesse, troppo trascurati nella gestione dei condomini, anzi incentivati.

Infine daremo le motivazioni del perché dovrebbe esistere un ordine e un albo degli amministratori di condomino al pari di quello dei commercialisti.

Cos’è l’Albo Professionale

Per esercitare una professione occorre essere iscritti ad un albo professionale. L’ordinamento italiano prevede albi professionali in particolari attività, ma non in tutte. Se è previsto un albo per l’esercizio di attività come ingegnere, commercialista, avvocato ecc .. non è così per l’amministratore di condominio.

E’ realistico pensare che per quel che riguarda la salute, per forza di cose deve esistere un albo dei medici, ma se esiste un albo per i commercialisti, per quale ragione non dovrebbe esistere un albo degli amministratori di condominio e revisori condominiali?

Non esiste un albo Amministratore di Condominio e Revisore Condominiale

Cerchiamo di capire il perché esiste quello dei commercialisti o revisori dei conti, ma non esiste un albo amministratori di condominio e revisore condominiale.

L’albo dei dottori Commercialisti

E’ un ordine con professionisti con competenze:

  • in materia di ragioneria.
  • contabilità, fisco.
  • commerciale.
  • tributario.
  • diritto del lavoro.
  • col compito di redigere redditi e bilanci di aziende e cittadini privati.

Fonte: https://neuvoo.it/neuvooPedia/it/commercialista/

Per potersi iscrivere a questo ordine occorre essere laureati in disciplina economica, avere eseguito presso uno studio la pratica e superato un esame di stato. Esiste anche un albo dei ragionieri commercialisti.

Il revisore legale dei conti

Il Revisore Contabile si occupa:

  • della revisione legale dei conti
  • di controllare e verificare la conformità dei bilanci

Per potersi iscrivere a questo ordine occorre essere laureati in disciplina economica, avere eseguito presso uno studio la pratica e superato un esame di stato. Esiste anche un albo dei ragionieri commercialisti revisori dei conti.

L’albo degli amministratori di condominio

Per esercitare la professione è sufficiente possedere determinati requisiti citati dall’art. 71 bis del c.c. disposizioni attuative. Non c’è l’obbligo di iscrizione a un albo per il semplice fatto che non esiste un albo dell’amministratore di condominio.

I compiti e i doveri dell’amministratore di condominio sono definiti dagli articoli 1129 e 1130 del Codice Civile (citiamo i più significative):

  • Dare esecuzione alle deliberazioni
  • Redigere il rendiconto condominiale
  • Gestire il conto corrente del condominio,
  • Garantire la manutenzione delle parti comuni dell’edificio
  • Tenere il registro dell’anagrafe condominiale
  • Conservare la documentazione relativa al condominio
  • Far rispettare il regolamento condominiale
  • Agire per il recupero forzoso delle somme dovute al condominio

Per diventare amministratore di condominio occorre possedere un titolo di studio secondario (diploma) e aver superato un corso di circa 500 ore con un esame finale. Nella migliore delle ipotesi è possibile essere amministratori di condominio del condomino dove si abita con deroghe alla professione.

Per approfondimenti in merito ai requisiti che deve avere un amministratore di condominio:

https://www.condominioweb.com/albo-amministratori-di-condominio-sfatiamo-un-mito.12570

L’albo del revisore condominiale

Non esiste un albo dei revisori condominiali. Il revisore condominiale nasce dalle ceneri della riforma del condominio 220/2012, che ha introdotto la figura del “revisore condominiale” ( art. 1130-bis c.c.). Per esercitare la professione occorre frequentare e superare un corso di 50 ore.

Cosa fa il revisore condominiale:

  • Il rispetto dei principi contabili condominiali.
  • I criteri di tenuta della contabilità condominiale
  • di redazione del rendiconto condominiale.
  • valutazione delle poste contabili.
  • Le informazioni rappresentate in bilancio.
  • ecc ..

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Confronto tra commercialista, revisore dei conti con amministratore di condominio e revisore condominiale

La prima differenza che notiamo è che, anche se rientrano tutte in una categoria professionale, per il commercialista e revisore dei conti viene richiesto un titolo di studio di istruzione superiore, per l’amministratore di condominio e il revisore condominiale no.

L’importanza di un albo professionale per gli amministratori di condominio

L’albo professionale se da un lato salvaguarda l’attività del professionista, dall’altra anche quella dei condomini. Una delle funzioni che ha un albo professionale è quella di tutelare, attraverso un collegio di disciplina, gli abusi delle professione.

La tutela per il condomino in questo caso è la possibilità di portare dinanzi al consiglio di disciplina gli amministratori di condomino. Sentito l’interessato, può cancellare in via definitiva, la possibilità di fargli esercitare la professione di amministratore di condominio con efficacia in tutto il territorio nazionale.

In un modo perfetto esisterebbe un albo degli amministratori di condominio e un consiglio di disciplina degli amministratori di condominio che tuteli gli interessi dei condomini.

“ma purtroppo così non è.”

L’importanza di un albo professionale dei revisori condominiali

Iniziamo con una riflessione:

Una revisione condominiale eseguita da un amministratore di condominio su un bilancio redatto da un altro amministratore di condominio.

Non so cosa ne pensiate voi, ma a me suona male. Se pensiamo poi che un amministratore di condominio è un geometra o agli avvocati (senza togliere nulla ai geometri e agli avvocati ma non sono contabili), ma che nozioni hanno di contabilità? e se pensiamo che non tutti i commercialisti sono abilitati alla revisione contabile allora il raffronto fa venire la pelle d’oca.

Facciamo un passo indietro. Su quali basi si fonda la revisione condominiale?

In genere sulla sensazione da parte di un condominio che qualcosa non va nella gestione condominiale. Nella migliore delle ipotesi viene da pensare che il nostro amministratore di condominio sia inadeguato a fare i conti. E allora chiamiamo un revisore condominiale, un altro amministratore.

“E chi ce lo dice che  altro amministratore di condominio possa certificare un bilancio con chiarezza e certezza?”

Abbiamo usato una parola importante, qualificato. Non può certificare la correttezza di un bilancio, perché non è qualificato, come può essere un revisore dei conti.

Maggiore importanza all’incompatibilità della carica di amministratore di condominio

Occorre dare importanza all’ incompatibilità fra le cariche ad oggi inesistenti. L’amministratore di condominio non può essere amministratore di una società che offre servizi al condominio, e il geometra amministratore di condominio non può essere direttore dei lavori. Questo per citare un esempio.

L’art. 2391 c.c. è la norma che può essere interpretata come norma che regola l’attività dell’amministratore di condominio. Ovvero, il confitto di interessi dell’amministratore di condominio nell’attività svolta per conto del condominio.

“L’amministratore di condominio svolge l’attività su due basi solide: il rapporto di fiducia e il mandato”

Per forza di cose devono essere regolamentate, perché devono perseguire esclusivamente l’interesse del condominio. Non devono esistere situazioni collusive frutto dell’orientamento di scelte che dovrebbero essere proprie dell’assemblea e non a vantaggio dell’attività di un amministratore di condominio.

“Il legislatore non ha preso in esame il caso, e ha omesso nell’art. 2391 del c.c. di aggiungere la parola condominio.”

Un albo potrebbe tutelare gli Interessi del condominio

Gli interessi di un amministratore di condominio sono in grado di inficiare il corretto esercizio della professione di amministratore di condominio. Un Albo amministratore di condominio e revisore condominiale, se esistesse, da un lato obbligherebbe il professionista a dichiarare ulteriori attività, dall’altro lato, intimare qualora esistessero, di astenersi dal compiere il coinvolgimento di altre sue attività nei condomini da lui amministrati.

L’applicabilità dell’articolo 1394 c.c. nello svolgimento dell’attività di amministratore di condominio

Se per assurdo l’amministratore di condominio abbia agito in danno al condominio, è  applicabile l’art. 1394 c.c. e il mandato sarebbe annullato. L’applicazione di quest’ultimo articolo, non revocherebbe solo l’amministratore di condominio In  mancanza di una delibera valida, aggravata dal  conflitto di interessi,  annullerebbe anche i rapporti derivanti con i terzi. Infine, comporterebbe un risarcimento danno economico per il condominio.

“Il legislatore non ha preso in esame il caso, e ha omesso nell’art. 1394 del c.c. di aggiungere la parola condominio.”

L’amministratore di condominio come il commercialista?

Il commercialista è la figura professionale che offre servizi di consulenza:

  • a privati e aziende in materie commerciali
  • economiche
  • finanziarie
  • dichiarazioni
  • ragioneria

L’amministratore di condominio è la figura professionale che offre servizi di consulenza:

  • ai condomini in materia commerciale e strutturale del condominio
  • economiche: dare mandato delle decisioni del condominio al fine di soddisfare i bisogni economici
  • finanziarie: gestisce crediti, debiti, incassi e pagamento nonché la valutazione della bontà di un investimento
  • dichiarazioni: Redige il 770 e le certificazioni uniche, le invia, utilizza la fatturazione elettronica, comunica redditi derivanti dall’affitto dell’appartamento condominiale, la liberatoria per la vendita dell’appartamento ecc..
  • ragioneria: redige i bilanci consuntivi, bilanci preventivi e bilanci straordinari.
Avete ragione, mettere a confronto gli amministratori di condominio è troppo.
Troppo perché abbiamo un’idea che rispecchia la realtà, abbiamo un valore pesato dell’attività del Commercialista e la percezione della fatica per essere chiamato tale. Non sono  nemmeno lontanamente paragonabili queste due professioni anche se hanno a che fare con la stessa materia.
Per svolgere il commercialista occorre essere laureato, portare a compimento un praticantato e sostenere un esame di stato. Di contro abbiamo che, un amministratore di condominio, forse diplomato, con 500 ore di corso e un’esame a crocette.
Scendiamo ancora più in basso con il revisore condominiale con all’attivo un corso di 50 ore e un esame a crocette, e ancora meglio a distanza. Forse i veri revisori dovrebbero farsi sentire solo per l’uso leggero della parola revisore.

Il paradosso dell’amministratore di condominio Commercialista

E se queste due figure siano rappresentate dalla stessa persona. E’ possibile che un amministratore di condominio intraprende anche la professione di amministratore di condominio, ma attenzione.
Se non esiste un albo degli amministratori di condominio, il commercialista amministratore di condominio deve rispondere all’albo dei dottori commercialisti e al consiglio di disciplina per violazioni colpose o dolose ai danni di un condominio.
Da questo paradosso è chiaro che gli amministratori di condominio iscritti ad un albo sono coloro che più hanno da perdere in una gestione ballerina di un condominio.

La professione di amministratore di condominio necessita di una seria regolamentazione

Albo amministratore di condominio e revisore condominiale, quale potrebbe essere il futuro dell’amministrazione condominiale:

  • Dare importanza del titolo di studio un corso di laurea universitaria proposta già avviata dall’Università Cusano in collaborazione con ANACI                   https://www.unicusano.it/generica/convenzione-anaci
  • Tirocinio
    Rendere obbligatorio il tirocinio, che prevede un praticantato, con una durata massima di tot mesi, dove si formeranno gli amministratori di condominio del futuro
  • Pubblicità
    Deve essere veritiera e corretta, non può essere ingannevole, pena la violazione di un illecito disciplinare dell’amministratore di condominio.
  • Formazione continua
    Esiste ma cambierebbe
  • Un ordine costituito dai professionisti ad esso appartenenti in quanto iscritti in un albo degli amministratori di condominio previsto dalla legge
  • Procedimenti disciplinari
    L’istituzione di un consiglio disciplinare, un’estensione dell’albo degli amministratori di condominio regolato dal Tribunale

e poi basta con i contanti in condominio!!!

Quello che invece è diventato realtà nell’amministrazione condominiale

Albo per amministratore condominio e revisore condominiale, è obsoleto e superato, ecco la vera ragione per cui non esisteranno mai. Se navigate in rete troverete che l’amministratore di condominio è diventato:

  • 2.0
  • 3.0
  • 4.0
  • 5.0
  • imprenditore condominiale
  • amministratore condominiale bulding manager
  • amministratore condominiale facility manager

Devo dire che il 5.0 ha stupito anche me, ma esiste e vi invito a cercarlo in rete. Penso che alla versione 5.0 è impallidito anche Steve Jobs che ha fatto uscire subito l’Apple 6.0, tanto per non rimanere indietro. Praticamente dove non è arrivato il legislatore italiano, sono arrivate le parole inglesi.

“Si perché c’è confusione e ce ne è tanta. E nella confusione tutto funziona, male, ma funziona ….”

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