Con l’arrivo del Giubileo 2025, Roma e altre grandi città italiane sono diventate un campo di battaglia tra residenti stanchi di valigie trascinate sulle scale a tutte le ore e proprietari che vogliono guadagnare qualcosa in più affittando per pochi giorni a turisti, studenti o business traveller. Il mondo degli affitti brevi — B&B, case vacanze e simili — è cambiato parecchio negli ultimi anni. Ma come ci si convive in condominio? E quanto ci si guadagna davvero? Vediamolo in modo semplice e senza troppi giri di parole.
Un po’ di storia: da “ospito due turisti” a mini-impresa casalinga
I primi B&B in Italia nascono negli anni ’90 come alternativa low-cost agli hotel. Il concetto era semplice: affitti una stanza di casa tua, dai la colazione e sei in regola. Col tempo, grazie a internet e poi a piattaforme come Airbnb, Booking & co., il modello è esploso. Ora si parla più di affitti brevi (fino a 30 giorni), che possono coinvolgere anche interi appartamenti.
Ogni regione ha la sua normativa, ma dal 2025 è obbligatorio registrarsi in una banca dati nazionale. Serve anche un codice identificativo da esporre online, e chi sgarra rischia multe salate. In pratica: non è più un gioco, è un’attività a tutti gli effetti.
E in condominio? Bella domanda.
Quando in un palazzo arriva un B&B, non sempre tutti i condomini sono felici. Gente che va e viene a tutte le ore, scale usate come deposito bagagli, rumori, citofoni che squillano per sbaglio… Insomma, può diventare un problema.
Cosa dice la legge?
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Se il regolamento del condominio è “contrattuale” (cioè approvato da tutti e allegato agli atti del notaio), può vietare gli affitti brevi.
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Se invece è solo “assembleare”, non basta una maggioranza per vietarli.
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Anche se non vietati, bisogna comunque rispettare le regole di buona convivenza: niente schiamazzi, niente danni, niente feste improvvisate.
E l’amministratore che fa?
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Può convocare un’assemblea per discutere dei problemi.
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Può ricordare a tutti (inclusi i proprietari affittuari) cosa prevede il regolamento.
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Se la situazione sfugge di mano, può far intervenire un avvocato o addirittura far causa.
Problemi frequenti e come evitarli
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Rumore e caos: Chi affitta deve avvisare gli ospiti di rispettare le regole del condominio.
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Sicurezza: Meglio dotarsi di serrature smart o citofoni con codice per evitare accessi indesiderati.
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Spazi comuni rovinati: Se un appartamento rovina l’immagine o la pulizia del palazzo, può essere sanzionato.
La soluzione? Parlarne in assemblea e trovare accordi chiari. In alcuni casi si possono modificare i regolamenti per introdurre limiti (tipo numero massimo di notti all’anno).
Conviene trasformare casa in un B&B?
Dipende. Ecco i pro e contro:
Vantaggi:
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A Roma, nel 2025, una notte in B&B costa in media 199€. Se affitti anche solo 15 notti al mese, superi i 2.000 euro.
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Più flessibilità rispetto all’affitto a lungo termine.
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Con eventi come il Giubileo, la domanda può salire (ma non sempre…).
Svantaggi:
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La concorrenza è tanta: ci sono migliaia di alloggi simili online.
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Serve tempo o un gestore per pulizie, check-in, messaggi con gli ospiti.
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Devi metterti in regola: autorizzazioni, comunicazioni al Comune, eventuali tasse.
Il caso Roma e il Giubileo 2025: un’occasione persa?
Ci si aspettava un’invasione di pellegrini con portafogli aperti… e invece no. Molti hanno preferito dormire in strutture religiose o in zone più economiche.
Risultato? Tanti appartamenti rimasti sfitti o con prezzi al ribasso, nonostante l’aumento dei costi.
Secondo le ultime analisi:
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L’occupazione media è scesa sotto il 70%.
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Gli affitti a lungo termine sono saliti del 13%, rendendo la vita difficile a studenti e residenti.
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In centro a Roma ci sono interi palazzi trasformati in B&B, con pochi benefici per chi ci vive stabilmente.
In conclusione
Se nel tuo condominio c’è un B&B, sappi che (finché è in regola) non puoi impedirlo, ma puoi pretendere il rispetto delle regole. Se vuoi aprirne uno, fallo con criterio:
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Informati su regolamenti e permessi.
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Calcola bene i costi e i potenziali guadagni.
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Sii trasparente con i vicini e col condominio.
Gli affitti brevi non sono il male assoluto, ma nemmeno una gallina dalle uova d’oro. Sono un modo per guadagnare di più, se gestiti bene. E se si trovano compromessi intelligenti, possono convivere con chi in quel palazzo ci vive ogni giorno, tutto l’anno.
