Come revocare l’amministratore di condominio

30 Settembre 2020

Come revocare l’amministratore di condominio in assemblea, Premessa, 1) Il Presidente ha un ruolo fondamentale nella riuscita della revoca in assemblea, 2) Presenza di più punti all’ ordine del giorno, 3) Dilemma su quale punto dell’ordine del giorno discutere per primo, 4) Presenza del bilancio consuntivo da approvare, 5) Presenza di altri punti all’ordine del giorno di interesse, 6) L’amministratore di condominio prende il verbale e si allontana , 7) Comportamento dell’amministratore sottoposto alla revoca, 8) Interpretazione art. 1136 CC nomina revoca amministratore, 9) L’istituzione di una commissione per il ricevimento delle offerte, 10) Viene nominato il nuovo amministratore, 11) Formalizzazione incarichi fornitori

Come revocare l’amministratore di condominio in assemblea

E’ capitato spesso che ci contattassero chiedendo spiegazioni su come revocare un amministratore di condominio e come condurre l’assemblea alla revoca in maniera corretta. Questo perché spesso si ha paura dell’amministratore di condominio, una paura che secondo noi non ha motivo di esistere in quanto l’amministratore di condominio  è un dipendente del condominio e non il padrone, anche se alle volte si comporta come tale. Poi c’è la paura dei fedelissimi, coloro i quali grazie a favori perpetrati dall’amministratore di condominio, vanno contro l’interesse del condominio perseguendo il loro.

Premessa

Con questa guida vogliamo dare dei suggerimenti su come condurre la revoca dell’amministratore di condominio nella maniera più serena nel rispetto dei principi del codice civile.

La premessa al nostro articolo “Come revocare l’amministratore di condominio in assemblea”, è che spesso l’amministratore di condominio furbetto mette davanti al punto dell’ordine del giorno che ci interessa “Nomina, revoca dell’amministratore” numerosi altri punti per portare allo stremo e come diciamo a Roma, in caciara la condotta dell’assemblea, per essere confermato.

1) Il Presidente ha un ruolo fondamentale nella riuscita della revoca in assemblea

L’assemblea di condominio è gestita dal presidente nominato dall’ assemblea. Per lo svolgimento dell’assemblea la presenza dell’amministratore di condominio non è fondamentale o obbligatoria. L’amministratore di condominio ha l’unico ruolo di mandatario, ovvero il compito di realizzare quanto verrà verbalizzato e non di dirigere o ancora peggio monopolizzare una assemblea. Per approfondimenti sul ruolo del presidente:

https://www.danea.it/blog/presidente-assemblea-

2) Presenza di più punti all’ ordine del giorno

Iniziamo a capire come revocare dell’amministratore di condominio in assemblea. Il presidente (persona di polso), prenderà la direzione dell’assemblea chiedendo alla stessa l’approvazione di spostare il punto “Nomina, Revoca amministratore” al punto 1 all’ ordine del giorno. Il presidente aprirà le buste contenenti le proposte, e successivamente alla lettura, dovrà condurre l’assemblea alla scelta unanime del nuovo amministratore di condominio, unanime perché l’indecisione tra più preventivi può dividere l’assemblea e quindi non permettere il
raggiungimento dei 500 millesimi.

3) Dilemma su quale punto dell’ordine del giorno discutere per primo

Anche se ci sono punti che interessano l’assemblea, impostare l’assemblea di condominio fin dal principio sul cambio di amministrazione, è fondamentale per la riuscita. Questo perché, togliere la direzione dell’assemblea all’ amministratore di condominio (non consentendo fin dal principio di condurre o monopolizzare), può fare la differenza.

4) Presenza del bilancio consuntivo da approvare

Se l’assemblea ritiene che il bilancio non sia corretto/veritiero:
a) Il bilancio non viene approvato: l’amministratore  di condominio entrante non può chiedere i saldi o agire nei confronti dei
morosi.
b) Il bilancio viene approvato o approvato con riserva: L’approvazione con riserva non esiste. Chi vuole riservarsi di approvare dopo aver verificato deve votare contro l’approvazione. Nel caso di approvazione del bilancio l’amministratore di condominio entrante può chiedere i saldi, può agire contro i morosi ed eventualmente, su richiesta degli interessati, verificare la correttezza dei conti individuali e apportare correzioni nell’ annualità corrente. E’ possibile approvare il bilancio verbalizzando che coloro che hanno dei dubbi, avranno facoltà di
verifica ed eventuale ottenere delle correzioni dall’ amministrazione condominiale entrante.
c) Richiedere una revisione del bilancio: per questo punto rimando la lettura ad un articolo che abbiamo scritto sul nostro sito:
https://www.webcondomini.net/revisione-condominiale-gratuita-per-il-tuo-condominio/

5) Presenza di altri punti all’ordine del giorno di interesse

Nulla osta alla discussione di un ulteriore punto di interesse oltre la nomina dell’amministratore, nonostante, con tutta probabilità, l’amministratore di condominio avrà lasciato l’assemblea, vedi punto 6b).

6) Comportamento dell’amministratore sottoposto alla revoca

L’atteggiamento di un amministratore di fronte ad una revoca può suscitare due tipi di comportamento:
a) Accetta serenamente la revoca ringrazia e saluta.
b) Non accetta la revoca e ostacola il punto 2), la votazione o, nella peggiore delle ipotesi se ne va portando il verbale con se. Per il punto 2) nulla osta ad una direzione di polso del presidente che può invitare l’amministratore di condominio, se vuole, ad uscire dall’ assemblea con presa in carico del verbale con l’impegno di consegnarlo al nuovo amministratore di condominio (il presidente firma un foglio di presa in carico del verbale e lo consegna all’ amministratore).

7) L’amministratore di condominio prende il verbale e si allontana

Il caso peggiori, l’amministratore di condominio prende il verbale e si allontana dall’ assemblea. Anche se la cosa muoverà malumori e timori da parte dell’assemblea, nulla può farvi più gioco nel portare con voi un libro verbale assemblee nuovo di zecca dove replicare e verbalizzare l’assemblea, per poi consegnarlo al nuovo amministratore di condominio.

8) Interpretazione art. 1136 CC nomina revoca amministratore

Per approvare la delibera di nomina del nuovo amministratore  di condominio in seconda convocazione occorre la maggioranza numerica degli intervenuti e 1/2 del valore dell’edificio. Quindi, per approvare la delibera dovranno essere presenti almeno di 501 millesimi di 1000 e dovrà essere d’accordo la maggioranza in numero dei condomini intervenuti.

9) L’istituzione di una commissione per il ricevimento delle offerte

Nulla osta al costituzione di una commissione per la raccolta delle offerte per la nuova amministrazione condominiale. Se verrà presentata una ulteriore offerta da parte di un condomino al di fuori dell’iter stabilito dalla commissione o con un formato diverso da quanto previsto dalla commissione, la stessa deve essere accettata nel momento in cui la commissione non ha un mandato da parte dell’assemblea o poteri esecutivi, ma solo di indirizzo.

10) Viene nominato il nuovo amministratore

L’amministratore uscente dovrebbe occuparsi solo dell’ordinaria amministrazione intesa come pagamento utenze, e non dovrebbe pagare altri fornitori, e nemmeno se stesso. Premesso che l’amministratore di condominio è custode del registro verbali assemblee, per accelerare i poteri del nuovo amministratore, l’assemblea può verbalizzare il passaggio immediato del verbale di assemblee al nuovo amministratore di condominio che potrà quindi recarsi all’ agenzia delle Entrate per il cambio nominativo e successivamente in banca per essere operativo sul conto corrente.

11) Formalizzazione incarichi fornitori

Nessun incarico può essere affidato ad un fornitore se non dall’ amministratore di condominio in carica su mandato dell’assemblea (nessun condomino può formalizzare un incarico, a meno che non sia nominato amministratore del condominio).

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