Come l’amministratore di condominio ruba i soldi

10 Ottobre 2020

amministratore di condominio che ruba i soldi

Come l’amministratore di condominio ruba i soldi

La premessa è che questo articolo non si ferma alla mazzetta all’amministratore di condominio, preventivi gonfiati, lavori eseguiti dall’amico, le spese cancelleria, la cresta, i lavori gratis a casa dell’amministratore, l’amante ecc… anzi non ne parleremo proprio, perchè sono riconducibili a voci di condominio e non a fatti di gestione. Sarebbe un modo troppo semplicistico e non professionale per affrontare questo argomento che deve andare oltre, e dare delle chiavi di lettura per capire realmente chi sta amministrando i vostri soldi.

Cercheremo di capire i modi e metodi del come l’amministratore di condominio ruba i soldi e i metodi per distrarre i fondi condominiali, dell’appropriazione indebita, che nel gergo comune viene chiamata rubare i soldi al condominio.

L’argomento può essere trattato sotto due aspetti:

  • il bilancio condominiale falso;
  • l’aspetto morale dell’amministratore di condominio.

 

Tralasciando l’aspetto morale di un amministratore di condominio disonesto, che non prenderemo in considerazione, lo scopo di questo articolo è consentire a chi non ha una formazione contabile, di ottenere le chiavi di lettura di una buona gestione e cattiva amministrazione condominiale.

In  pratica consentire ai condomini e all’assemblea di condominio di capire, o quanto meno percepire “a colpo d’occhio”, difformità dei conti di quelle aree contabili  del condominio dove è più facile individuare la sostenibilità del bilancio condominiale.

Dalla sostenibilità del bilancio condominiale è possibile capire se questo è vero o falso

Il bilancio condominiale falso

Il bilancio condominiale è un documento di fondamentale importanza in quanto permette al condominio di acquisire tutte le informazioni necessarie (oltre che a conoscere il reale costo annuale del proprio appartamento), per prendere eventuali decisioni di carattere  economico che finiscono per condizionare la vita stessa del condominio.

La compilazione non corretta del bilancio condominiale è di fondamentale importanza perché porta come conseguenza la falsa rappresentazione della situazione condominiale.

Sappiamo che l’ordinamento italiano considera la falsificazione del bilancio aziendale, ma anche condominiale un reato connesso alla frode.

“Il bilancio condominiale fasullo è una sorta di trucco di magia che nasconde agli occhi del pubblico una triste verità”

Il bilancio condominiale falso, è quel bilancio che può essere riassunto in due semplici parole:

  • Non è veritiero
  • Non è corretto

Questi due fattori sono gli elementi scatenanti del come un amministratore ruba i soldi al condominio. Sono in molti i condomini che sono convinti che il loro bilancio sia sostanzialmente “taroccato”. Questa usanza di taroccare i bilanci fortunatamente non è diffusa, e trovare un amministratore di condominio onesto non è come trovare una rosa in mezzo alle spine, e la maggior parte delle volte la convinzione che l’amministratore sia un ladro è un pensiero comune che non corrisponde alla realtà.

Molto spesso l’amministratore di condominio non è in grado di gestire la contabilità perché non ha una formazione idonea.

Perché l’amministratore di condominio ruba i soldi

Come in ogni attività illegale, lo fa sostanzialmente perché è sicuro che non verrà mai scoperto. In tema di bilancio condominiale alla parola scoperto da chi, la risposta è l’organo preposto al controllo, l’assemblea di condominio.

I bilanci di un’impresa sono verificati da organi competenti preposti, e non essendo l’assemblea di condominio preposta professionalmente all’attività di revisione contabile condominiale, potrebbe essere per l’ amministratore di condominio ragione in più di certezza e sicurezza di non essere scoperto.

Ma cosa rischia l’amministratore di condominio con questo reato?

https://www.condominioweb.com/ecco-cosa-rischia-lamministratore-che-si-appropria-dei-soldi.14880

L’architettura del bilancio condominiale fasullo

Partiamo da un esempio che nel nostro caso calza a pennello. Se un costruttore costruisce male una palazzina lo si può immediatamente capire dall’architettura del palazzo. Proprio per questo, se vogliamo capire se un bilancio condominiale è falso dobbiamo necessariamente partire dall’ architettura del bilancio condominiale.

Il concetto di palazzina fatta male non è inteso unicamente come muri storti, che sono facilmente individuabili. Dobbiamo prendere la palazzina, e il condominio nel suo complesso. Dobbiamo vedere come sono fatte le scale, progettato l’ascensore e la centrale termica, tutto ciò ce è dentro nella scatola palazzo o condominio che chiameremo armonia.

Un bilancio condominiale deve esistere in armonia contabile

Prima di immergerci nei casi pratici del falso in bilancio condominiale, è doveroso fare una premessa. L’analisi di bilancio non è una scienza esatta, questo vale per i bilanci di impresa, e a maggior ragione anche per i bilanci condominiali.

Non ci sono note stonate nell’armonia di in un bilancio condominiale veritiero e corretto

Lo scopo di questo articolo e farvi diventare dei musicisti, che a colpo d’occhio, riescono a percepire le note stonate di una armonia di un bilancio condominiale e cercare nella sua architettura, errori contabili che per colpa o per dolo, sono stati riportati nel bilancio condominiale dall’amministratore condominiale in modo fraudolento o nella maggior parte dei casi per incapacità.

Le tre tipologie di falso in bilancio condominiale

Come già detto, purtroppo non esistono organi di controllo per il bilancio condominiale, come diversamente è previsto per i bilanci societari. Il consuntivo condominiale presentato dall’amministratore di condominio è un documento ufficiale ma contenuto al condominio, non è un documento depositato o certificato e l’unico organo preposto alla verifica e controllo è l’assemblea condominiale.

ll falso in bilancio condominiale può essere suddiviso in tre diverse tipologie:

  • Qualitative
  • Oggettive
  • Congetturali

Falso in bilancio condominiale oggettivo

Siamo nel caso in cui l’amministratore di condominio crea volutamente false situazioni contabili con dati non veritieri che riguardano prestazioni in condominio inesistenti. Questo è il caso di false fatture di prestazioni condominiali.

Falso in bilancio condominiale qualitativo

È uno dei comportamento tra i più utilizzati dall’amministratore di condominio disonesto, è il caso del falso in bilancio condominiale rappresentato da una alterazioni al bilancio che non incide sul risultato economico, bensì su come il bilancio viene rappresentato. Parliamo del costo anticipo amministratore, un costo per il condominio falso, ma inserito come se fosse stato effettivamente sostenuto.

Falso in bilancio congetturale

Il bilancio condominiale falso dal punto di vista congetturale, non è nient’altro che  un’affermazione o un giudizio fondato sull’intuito, ritenuto probabilmente vero, ma non ancora rigorosamente dimostrato, relegato solamente a rango di ipotesi, ma con alte probabilità di falsificazione. Questo è il caso della voce “debiti verso fornitori” e la contestuale presenza di cassa e banca in grado di pagare in tutto o in parte il debito.

Lo studio pratico di alcuni dati oggettivi del bilancio condominiale

I dati oggettivi che costituiscono l’architettura di bilancio sono le fatture e i versamenti condominiali. Le fatture sono un costo per il condominio e come tale rappresentano un debito. L’amministratore di condominio disonesto può dimostrare nel bilancio condominiale di aver affrontare in nome e per conto del condominio, una spesa o una spesa superiore a quella effettiva. Le false fatture. In questo caso il fornitore deve essere complice dell’amministratore di condominio e il vantaggio è per entrambe le parti in quanto la stessa fattura non verrà dichiarata dall’amministratore di condominio. E’ quella che a Roma chiamano:

Stecca para per tutti ma non per il condominio

Il vantaggio sarà quindi per l’amministratore che prenderà una percentuale o tratterà l’iva e le ritenute di acconto, e per il fornitore che incasserà  a fronte di una non prestazione. L’amministratore di condominio presterà poi le attenzioni del caso non registrando la fattura, non come fattura, ma come movimento contabile.

Registrando la fattura come movimento contabile, l’amministratore di condominio non avrà l’onere di comunicazione all’Agenzia delle Entrate, che non verrà mai a conoscenza di questa fattura e non corrisponderà le relative imposte dato che non è mai apparsa nella dichiarazione 770.

La prassi vuole che questa truffa a scapito del condominio, sia architettata attraverso i contanti. Infatti, il fornitore riceve quasi sempre un corrispettivo in contanti in quanto non  tracciabile. Se non ha contanti disponibili di rate condominiali versate per cassa, nulla toglie all’amministratore di condominio di prelevare i contanti allo sportello e consegnarli all’amministratore, ma il prelievo a quel punto è tracciato per l’amministratore di condominio ,che deve giustificarlo all’assemblea o a qualche condòmino curioso.

E proprio per questa ragione …

“Stop al pagamento in contanti all’amministratore di condominio”

I versamenti in contanti per il pagamento delle quote condominiali, è la peggior pratica che può esistere in un condominio. Se tutti gli amministratori di condominio fossero onesti non sarebbe neanche un problema, ma di fronte al contante e al denaro facile è difficile per molti resistere.

La mancanza di tracciabilità, caratteristica tipica del contante, è il primo motivo che può indurre l’amministratore al falso bilancio condominiale.

Mentre il falso in fatturazione colpisce tutto il condominio, il falso dei versamenti condominiali, colpisce direttamente chi ha versato in contanti. La mancata registrazione di una quota di versamento condominiale è come non averla pagata.

Come l’amministratore di condominio ruba i soldi, la prima regola per non incorrere in un falso bilancio condominiale oggettivo

Per non farsi rubare i soldi dall’amministratore di condominio è necessario non pagare il condominio in contanti.

Lo studio pratico di un falso in bilancio condominiale qualitativo

Analizziamo alcune voci dello stato patrimoniale del condominio:

Anticipo amministratore di condominio

L’anticipo amministratore per il condominio è un debito per il condominio, come fosse un fornitore da pagare. E’ una voce di conto di costo che ci dice che l’amministratore ha anticipato in nome e per conto del condominio, dei soldi di tasca sua per pagare fatture, quali poi non si sa mai, perchè spesso non abbiamo un giustificativo a fronte del pagamento. La prassi vorrebbe che se proprio l’amministratore di condominio fosse vocato all’anticipo del pagamento delle fatture, lo faccia con movimento bancario tracciato come bonifico o assegno.  Se non fosse così, quella restituzione non è veritiera e il bilancio è falso e l’assemblea dovrebbe disconoscere quella voce di debito e cancellarla dal bilancio.

Come si forma realmente l’anticipo amministratore di condominio

Siamo arrivati ad un concetto più complesso ma intuibile. Quando in un impresa viene pagato un fornitore a fronte di una mancanza di cassa, esiste l’anticipo amministratore che è un conto per lo più veritiero.

Quando un amministratore di condominio paga un fornitore in mancanza di cassa o banca il programma di contabilità gli trasferisce automaticamente un credito nei confronti del condominio, perché il programma contabile non trovando capienza in banca e cassa, ci dice che l’unico che poteva pagare quella fattura era l’amministratore di condominio.

Ma allora da dove nasce l’anticipo amministratore. Nasce da errori contabili, da mancate o doppie registrazioni di versamenti o fatture. Nasce fondamentalmente dalla mancanza di quadrature contabili.

Anticipo amministratore di condominio con segno negativo

Se l’amministratore di condominio ha anticipato per conto del condominio, il condominio dovrà restituire tali somme se comprovate con bonifico bancario o assegno. Il segno negativo è  esattamente l’opposto. E’ un credito del condominio nei confronti dell’amministratore di condominio. Questa situazione è configurabile in un mero errore contabile o semplice si è restituito somme maggiori.

Cosa sono le quadrature del bilancio condominiale

Per il bilancio condominiale è la quadratura della banca. Per verificare la correttezza di questo conto, niente di più semplice. Nello stato patrimoniale del condominio trovate cassa e banca di inizio e fine gestione. Prendete la voce banca e l’estratto conto condominiale bancario.

  • La voce inizio gestione: deve corrispondere con l’importo del saldo di inizio gestione della banca.
  • La voce di fine gestione: deve corrispondere con l’importo al 31/12/20 di fine gestione della banca

Se così non fosse quel bilancio condominiale è da cestinare, forse non falso, ma sicuramente non veritiero.

Il Conto squadro amministratore di condominio gestioni precedenti, come l’amministratore di condominio ruba i soldi 

Nel caso di passaggio a nuovo amministratore dovete richiedere che nel bilancio sia inserito un conto chiamato “Conto squadratura anni precedenti” che consenta l’apertura corretta della banca e allo stesso tempo di azzerare il conto cassa e anticipo amministratore.

Con il “Conto squadro amministrazioni precedenti” potrete controllare l’operato del nuovo amministratore. Se il conto in questione rimane uguale negli anni avvenire con contestuale riconciliazione della banca siamo già un passo avanti verso il bilancio veritiero.

L’ammanco di cassa condominiale, la cassa contanti nel passivo dello stato patrimoniale del condominio, come l’amministratore di condominio ruba i soldi 

Un controllo contabile eseguito sullo Stato Patrimoniale del condominio, può rilevare un valore contabile della cassa iscritto in bilancio che non coincida con l’effettiva giacenza o, addirittura, che il suo valore sia negativo.

Il conto cassa condominiale ha natura patrimoniale e il suo saldo o è positivo o nullo, ovvero pari a zero. Se il conto cassa ha un saldo negativo, vuol dire che ci sono degli errori o omissioni nelle registrazioni degli incassi da parte dell’amministratore di condominio. Ciò può essere dovuto solamente a errori di registrazione.

La cassa condominiale negativa è una situazione non reale, o meglio una situazione contabile impossibile nella realtà.

“Un saldo negativo di cassa condominiale significa che dal conto cassa del condominio sono usciti più soldi di quanti ne sono entrati. In altre parole l’amministratore ha pagato fornitori in contanti, quando in realtà quei soldi in cassa non c’erano”

L’irregolarità della presenza di una cassa negativa deriva dalla mancata registrazione dei versamenti condominiali in contanti. Si rileva cosi’ una omessa registrazione delle rate condominiali.

Se non vogliamo configurarlo come fatto doloso da parte dell’amministratore di condominio, in linea generale possiamo incolparlo di non aver fatto un controllo preventivo, confrontando i corrispettivi dei versamenti condominiali registrati, con il denaro realmente incassato.

Appropriazione indebita dell’amministratore di condominio, la cassa contanti elevata nell’attivo dello stato patrimoniale, come l’amministratore di condominio ruba i soldi 

Occorre prestare attenzione al valore contabile della cassa condominiale elevata, ma che in realtà non coincide con le giacenze effettive. E’ la situazioni di cassa alta.

Perché si genera il fenomeno della cassa alta in condominio?

Una cassa elevata può significare che l’amministratore di condominio, non eseguendo il criterio della riconciliazione bancaria, invece di iscrivere in bilancio i versamenti bancari, gli ha incassati per cassa. Una corretta iscrizione delle poste nel bilancio condominiale può evitare questo errore imperdonabile da parte dell’amministratore di condominio distratto o truffaldino. L’importo della cassa condominiale non deve mai essere eccessivamente elevato, tenuto conto della natura dell’attività svolta dal condominio.

Prelievo dell’amministratore di condominio dal conto corrente condominiale senza giustificativo, come l’amministratore di condominio ruba i soldi 

E’ il caso in cui l’amministratore di condominio preleva troppo o troppo spesso. I pagamenti in contanti devono essere giustificati, ovvero ricondotti all’attività condominiale. Se da un lato per l’amministratore di condominio non è prevista una condotta per i pagamenti in contanti, dall’altro devono essere giustificati. L’amministratore può ad esempio prelevare il contante da un conto corrente condominiale allo sportello, senza dare giustificazioni né al condominio, né all’Agenzia delle entrate, senza incorrere in sanzioni o controlli da parte della Banca.

L’attività di prelievo del contante condominiale, o l’utilizzo delle quote condominiali pagate in contanti, può generare sospetto perché può essere riconducibile ad attività sospette.

A fronte di questa attività, l’amministratore di condominio deve presentare una qualsiasi giustificazione che consiste in una prova documentale: scontrino, fattura o ricevuta avente data certa e contestuale ad un prelievo. Se l’amministratore di condominio fornisce una giustificazione orale, questa è considerata insufficiente e non adeguata ad una corretta gestione del bilancio condominiale.

Come l’amministratore di condominio ruba i soldi, la seconda regola per non incorrere in un falso bilancio condominiale soggettivo

Pretendere dall’amministratore di condominio la riconciliazione della banca. Nel caso di anticipo amministratore senza giustificativo o presenza di cassa contanti non reale, pretendere l’apertura di un conto squadratura che raccolga questi errori. Non pagare le rate condominiali in contanti. Vietare all’amministratore di condominio i prelievi bancari.

Lo studio pratico di alcuni dati congetturali del bilancio condominiale

Lo studio dei dati congiunturali servono a capire se il bilancio condominiale è coerente. Prendiamo in esame i debiti del condominio, la cassa, la banca e gli anticipi amministratore. Se in cassa/banca al 31/12 il condominio ha disponibilità capienti, la domanda che dovete porvi è perchè l’amministratore di condominio non ha pagato fatture o non si è restituito eventuali anticipi.

La risposta è riconducibile ad un bilancio condominiale non veritiero e corretto.

Come l’amministratore di condominio ruba i soldi, la terza regola per non incorrere in un falso bilancio condominiale congetturale

Occorre verificare la coerenza dei conti condominiali. Non è possibile avere capienza economica a fronte di debiti non corrisposti. Questo è sintomatico di un bilancio condominiale che non rispecchia la realtà.

Le sette regole per evitare che un amministratore di condominio vi rubi i soldi

In queste conclusioni raccogliamo le regole o raccomandazioni utili a capire quando un bilancio condominiale è falso o fasullo:

  1. Non pagare il condominio in contanti.
  2. Pretendere dall’amministratore di condominio la riconciliazione della banca.
  3. Prestate attenzione all’anticipo amministratore senza giustificativo.
  4. Attenzione alla presenza di cassa contanti non reale, negativa o troppo elevata.
  5. Pretendere l’apertura di un conto squadratura anni precedenti, che raccolga tutti gli errori di bilancio per avere una apertura dei conti corretta.
  6. Vietare all’amministratore di condominio i prelievi bancari.
  7. Verificare la coerenza dei conti condominiali. Non è possibile avere capienza economica a fronte di debiti non corrisposti.

L’applicazione di queste sette regole sono sintomatiche di un bilancio condominiale che non rispecchia la realtà.

In questo articolo non abbiamo preso in considerazione la presenza di morosi, o presenza debitoria importante del condominio. La motivazione è che una è conseguenza dell’altra, e un debito elevato per il condominio spesso è legato alla incapacità dell’amministratore di condominio di chiedere e pretendere il pagamento delle quote condominiali.

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