Balconi in condominio: chi paga la manutenzione a Roma
Roma – I balconi sono spesso un punto critico nei condomìni: tra crepe, intonaci deteriorati e infiltrazioni, diventa essenziale sapere chi deve farsi carico dei lavori. Un’informazione utile soprattutto per chi cerca un amministratore di condominio a Roma attento alla normativa e alla tutela dei condomini. Vediamo cosa dice la legge, la Cassazione e la giurisprudenza più recente.
Balcone aggettante: proprietà esclusiva
Secondo la Cassazione, i balconi aggettanti – cioè quelli sporgenti rispetto alla facciata – sono considerati proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento, a meno che non abbiano una funzione strutturale o decorativa rilevante.
Questo significa che le spese di manutenzione del piano calpestabile, intonaci interni o impermeabilizzazione spettano al proprietario dell’unità superiore
Decorazioni e elementi di facciata: spese comuni
Ciò non vale per parapetti, frontalini, sotto-balconi con fregi o decorazioni che fanno parte della facciata e contribuiscono al decoro architettonico. In questi casi, tali elementi sono da considerarsi beni comuni, e le spese relative vanno suddivise tra tutti i condomini secondo le tabelle millesimali
Balconi incassati, a loggia o a castello
- Balconi incassati o a loggia: in genere, il pavimento è a carico del proprietario del piano, mentre le pareti interne (es. soffitto del piano inferiore) possono essere ripartite
- Balconi a castello: le parti strutturali, come travi o supporti, sono condominiali; pavimenti e soffitti invece dipendono da quale unità ne beneficia
Il ruolo dell’amministratore di condominio a Roma
Un buon amministratore di condominio a Roma deve:
- Individuare la tipologia del balcone (aggettante, incassato, loggia, castello).
- Verificare se sono presenti elementi decorativi comuni.
- Convocare l’assemblea per approvare lavori sulle parti comuni.
- Far ripartire le spese in modo corretto (ex art. 1123 c.c.).
- Verificare possibilità di bonus ristrutturazioni o facciate per ridurre i costi
Chi affida la gestione a un amministratore competente può evitare contenziosi e garantire equità.
In sintesi
- Balconi aggettanti: la manutenzione parte calpestabile e intonaco spettano al proprietario esclusivo.
- Elementi decorativi (parapetti, frontalini, sottobalcone artistico): spesa comune, ripartita tra tutti.
- Balconi incassati/castello: ripartizione mista, secondo uso e struttura.
- L’amministratore ha il dovere di individuare responsabilità e ripartire correttamente.
Link utili
-
Cassazione sent. n. 7042/2020 – spese balconi aggettanti**
Consulta l’ordinanza della Corte di Cassazione del 12 marzo 2020: -
Tribunale Roma n. 14343/2024 – decoro e manutenzione facciata**
Sentenza del 18 settembre 2024, interviene sui lavori e il decoro architettonico -
**Codice Civile art. 1125 – manutenzione parti comuni**
Testo ufficiale aggiornato:
Codice Civile – Art. 1125 – Normattiva -
Codice Civile art. 1123 – ripartizione spese condominiali
Normativa vigente sulle tabelle millesimali e criteri di suddivisione:
Codice Civile – Art. 1123 – Normattiva -
Rifacimento balconi e bonus 2025
Guida aggiornata sugli incentivi fiscali per lavori sui balconi:
BibLus – Manutenzione balconi in condominio e bonus edilizi
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