Amministratore di condominio disonesto o incapace

13 Giugno 2020

Amministratore condominio disonesto o incapace come riconoscerlo, Napoli Amministratore di condominio arrestato per l’appropriazione indebita di 68.000 euro, Iniziamo a distinguere il tipo di amministratore di condominio disonesto o incapace, I sintomi condominiali dell’amministratore di condominio disonesto, Come difendersi dall’amministratore di condominio disonesto, Come revocare un amministratore di condominio attaccato alla poltrona, Quando un amministratore di condominio ha la percezione di voler essere revocato cerca di prendere tempo, Paradosso è il condominio che ci guadagna e non l’amministratore di condominio, Il gioco delle tre carte dell’amministratore di condominio Robin Hood incapace di fare cassa dai morosi, Conclusioni come riconoscere una gestione contabile condominiale colposa dolosa o distratta, Lo Stato Patrimoniale di un condominio è il sacro graal della contabilità condominiale

Amministratore condominio disonesto o incapace come riconoscerlo

Iniziamo a dirvi che fortunatamente non tutti gli amministratori sono disonesti o incapaci. Alle volte queste definizioni sono usate impropriamente da condòmini insoddisfatti (dell’operato del proprio amministratore) che utilizzano impropriamente questi termini. Proprio per questo cerchiamo di dare luce a questa professione tanto criticata.  Iniziamo dicendo che trattiamo un argomento delicato, quella della distrazione dei soldi in condominio, evento sgradevole che non dovrebbe accadere. Partiamo con una storia recente che vi andiamo a raccontare, storia che dovrà essere accertata, ma nonostante questo, episodi del genere non fanno altro che allontanare la fiducia dei condomini nei confronti dell’amministratore di condominio.

Napoli Amministratore di condominio arrestato per l’appropriazione indebita di 68.000 euro

E’ stata un’indagine lampo partita a febbraio. Si parla di appropriazione indebita ai danni di un condominio di Fuorigrotta (Napoli).

L’amministratore del condominio, un 63 enne, è stato denunciato dai condomini. L’ Aller dei condòmini è scattato quando la Banca ha passato la pratica dei lavori del condominio a una società di recupero crediti.

Nonostante tutto l’amministratore del condominio in questione non è risultato collaborativo nella consegna dei documenti contabili ai condòmini.

L’amministratore del condominio in questione è agli arresti domiciliari

Questo è il caso in cui era meglio prevenire che curare. Probabilmente se questi soldi sono stati realmente sottratti difficilmente i condòmini ne rientreranno in possesso e comunque sarà un percorso lungo. Il primo problema che dovranno affrontare e ricostituire il fondo per pagare i lavori, che saranno a questo punto pagati due volte.

Approfondimento del caso in questione:

Napoli, arrestato amministratore di un condominio a Fuorigrotta: aveva fatto sparire i fondi per i lavori nel palazzo

Iniziamo a distinguere il tipo di amministratore di condominio disonesto o incapace 

Come abbiamo visto non esiste cura ad un amministratore di condominio disonesto, mentre va meglio per l’amministratore incapace. Quindi in questo articolo è doveroso fare una distinzione. Esistono due tipi di amministratori di condominio non idonei alla gestione di un condominio:

  • L’amministratore di condominio incapace che deteriora il condominio senza portarlo al collasso

“L’amministratore disonesto si innesta come un tumore benigno, non si parla di cancro. Le cellule che costituiscono un tumore benigno sono considerate tumorali perché si moltiplicano più del dovuto, formando una massa che può assumere anche dimensioni considerevoli.

E’ una malattia che può colpire il condominio e che inizia con atteggiamenti furbetti occasionali volontari. In seguito, accertate le possibilità di andare oltre, progredisce con  movimenti più pronunciati, l’inizio del deterioramento senza portare il condominio al decesso.

  • L’amministratore di condominio disonesto definibile terminale o terminator che porta al collasso il condominio

“L’amministratore disonesto si innesta come un tumore maligno, si espande fino a portare il condominio al collasso economico.”

Un condominio colpito dalla patologia terminale da amministratore disonesto s’intende quella patologia per le quali non è più purtroppo auspicabile un esito positivo per il condominio. I Condòmini colpiti dal male non hanno più alcuno strumento farmacologico o terapeutico per impedire la progressione della malattia. Viene così determinato il decesso del condominio, che può avvenire in tempi più o meno brevi.

I sintomi condominiali dell’amministratore di condominio disonesto

Di solito attaccati come una cozza al condominio, mettono in atto tutte le strategie possibili per non separarsi dalla preda. Sono sanguisughe che una volta percepito il sentore che qualcuno a deciso di sostituirlo mettono in atto le seguenti strategie:

  • Portano consenso al loro capezzale con favori a condòmini compiacenti o portieri per contrastare i condòmini dissenzienti;
  • Non rispondono al telefono e alle email;
  • Non consentono di visionare la documentazione del condominio;
  • Prolungano quanto più possibile l’assemblea di condominio;
  • Omettono di inserire all’ordine del giorno dell’assemblea la nomina e revoca dell’amministratore;
  • Cercano quanto più possibile di far approvare lavori straordinari in condominio;
  • Approvano senza passare dall’assemblea fornitori compiacenti in genere non economicamente ne professionalmente validi per il condominio;
  • Fanno orbitare in condominio fornitori di cui loro stessi hanno una quota societaria.

Come difendersi dall’amministratore di condominio disonesto

Non ci sono armi da sfoderare contro l’amministratore di condominio disonesto, non esistono cure, e se la prevenzione non è stata adottata l’unica soluzione è la revoca. L’amministratore di condominio può essere revocato in qualsiasi momento della vita condominiale. L’unico problema è far capire ad almeno il 50% dei condòmini che rappresentano almeno 501 millesimi che qualcosa in quella amministrazione condominiale non va come dovrebbe. Se la percezione di una gestione condominiale disonesta non è solo una fantasia di qualche condòmine fuori di testa, ma è una concreta realtà, occorre intervenire immediatamente.

Come?

Inutile insistere a chiedere documentazione o accesso agli estratti conto. Inutile chiedere una revisione condominiale, perché non è il momento giusto per farla. Quello che dovete fare è chiedere con forza una assemblea con oggetto:

Revoca dell’amministratore di condominio e nomina nuovo amministratore

Come revocare un amministratore di condominio attaccato alla poltrona

Niente di più semplice, l’unico ostacolo è la percezione da parte del condominio nel suo complesso che c’è qualcosa che non va, qualcosa che non quadra nei conti confermato dal fatto che l’amministratore di condominio non è trasparente e non consente la visione della documentazione contabile del condominio. La procedura su come richiedere il cambio di amministratore è stata trattata in un altro articolo al link di seguito. Nel link oltre alla procedura troverete gli allegati da compilare utili all’attivazione della procedura stessa:

Come Cambiare Amministratore di Condominio

Quando un amministratore di condominio ha la percezione di voler essere revocato cerca di prendere tempo

Questo è il caso in cui con tutta probabilità ha qualcosa da nascondere, o forse serve tempo per coprirla. Anche in questo caso possiamo presentarvi due tipi di mala gestione condominiale:

  • Mancanze contabili per dolo

Qui abbiamo poco da dire, questo link può darvi un’idea di cosa è l’appropriazione indebita:

Fa rifornimento e paga la segretaria prelevando dal conto del condominio: amministratore condannato per appropriazione indebita

  • Mancanze di cassa per coprire la cassa di altri condomini.

Sembra un paradosso ma il secondo caso è quello in cui il condominio sta guadagnando dall’amministratore revocato. E’ la classica gestione condominiale da parte di un amministratore che gestisce più condomini e per sanarne uno toglie dall’altro. Possiamo definirlo un robin hood dell’amministratore condominiale. Questa razza di amministratore è spinto dall’altruismo. In pratica toglie da un condominio ricco (per modo di dire), per dare ad un altro povero, con la promessa a se stesso che aggiusterà a breve le due o più contabilità distratte. E se questo amministratore viene revocato?.

Paradosso è il condominio che ci guadagna e non l’amministratore di condominio.

Possiamo definirlo il paradosso contabile. Infatti il condominio dovrebbe ridargli i soldi (anticipo amministratore). Per l’amministratore di condominio Robin Hood sarà cosa una strada ardua e tortuosa, forse mai realizzabile. Nel frattempo un altro condominio, quello ricco, magari sano, risente di una mancanza economica, e diventa lui stesso non sano. Questa pratica, anche se non dolosa è colposa di una gestione sbagliata e pericolosa per l’amministratore e i condomini.

Il gioco delle tre carte dell’amministratore di condominio Robin Hood incapace di fare cassa dai morosi

Questo atteggiamento di un amministratore che con il gioco delle tre carte cerca di aggiustare il pagamento dei fornitori, forse perchè minacciato da un distacco di un utenza, nasce dal fatto della mancanza o incapacità di far pagare il dovuto ai condòmini moroso.

Se un amministratore di condominio non è in grado di chiedere i soldi ai condomini morosi, forse ha sbagliato lavoro

Conclusioni come riconoscere una gestione contabile condominiale colposa dolosa o distratta

E’ più semplice di quanto pensate e non serve essere un amministratore di condominio o un revisore dei conti. Tutto gira intorno allo stato patrimoniale, l’unico vero strumento in grado di dare una lettura chiara della reale gestione condominiale.

Lo Stato Patrimoniale di un condominio è il sacro graal della contabilità condominiale

Se non sapete cosè, lo stato patrimoniale di un condominio avete lo stato debitorio e creditorio del condomino nei confronti dei fornitori e dei condòmini stessi.

  • Lo stato patrimoniale non è presente nella documentazione contabile del vostro condominio

Forse qualcuno di voi sfogliano la documentazione cartacea consegnata dall’amministratore non trova questo documento. Signori e signori allora siamo di fronte all’amministratore pecionaro come si dice a Roma. Qui cascano le braccia perché parliamo di un documento sacro e obbligatorio per comprendere l’andamento di un condominio. Non amiamo la parola “cacciare un amministratore di condominio”, perché un amministratore di condominio va revocato, ma se manca lo stato patrimoniale allora dovete cacciarlo.

  • Come leggere lo stato patrimoniale del condominio

Lo Stato patrimoniale è presente, siamo un pezzo avanti, ora bisogna leggerlo, ed è normale non saperlo leggere se non si hanno delle basi contabili. Alle volte gli stessi amministratori di condominio non sanno leggerlo. Mi è capitato una volta di contestare lo stato patrimoniale di un condominio alla voce “Anticipazione Amministatore”. Lui mi ha risposto che quelli erano i soldi anticipati dagli stessi condòmini, e qui cascano le braccia, o l’asino. Non voglio anticiparvi altro perchè vogliamo scrivere un articolo dettagliato delle voci dello stato patrimoniale in modo da darvi le nozioni per comprenderlo e nel caso fare le domande giuste al vostro amministratore, ma questo in un altro articolo che scriveremo a breve.

Lo chiameremo revisione condominiale fai da te

 

 

 

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