Spese condominiali: quando puoi legalmente dire ‘Non Pago!’ – Scopri se sei nel tuodiritto!
1. Puoi rifiutare il pagamento se l’amministratore è nominato male
Se l’amministratore non è stato votato correttamente dall’assemblea, la sua nomina è nulla. In questi casi, nullità = niente pagamento.
2. Assenza del compenso scritto = niente soldi
La legge (art. 1129 c.c., comma 14) richiede la specifica del compenso nella delibera di nomina. Se manca, come confermato dalla Cassazione (ordinanza 12927/2022), la nomina fallisce e non sussiste obbligo di pagamento
3. Mandato scaduto = pagamento solo per emergenze
Oltre i termini del mandato, l’amministratore può operare solo in casi urgenti: gli altri compiti non generano diritto al compenso
4. Mala gestio = potere di sospendere il pagamento
Se l’amministratore non aggiorna la contabilità, non presenta rendiconti o omette pezze giustificative, ciò configura inadempienza contrattuale. Tribunali (Milano) hanno riconosciuto il diritto al rifiuto di pagamento
5. Spese ordinarie vs. straordinarie: chi paga cosa?
Ordinarie: pulizie, portineria, luce. Vanno pagate sempre.
Straordinarie: rifacimento tetto, lavori strutturali. Spetta ai proprietari, salvo contratto locativo specifico
6. Mancato pagamento → azioni possibili
Di norma l’amministratore invia prima messa in mora, poi ingiunzione di pagamento, e se non basta, procede con il pignoramento
Prescrizione:
- 5 anni per spese ordinarie
- 10 anni per quelle straordinarie
7. Credito certo = azione immediata
Con il rendiconto consuntivo approvato, il debito è certo, liquido, esigibile: l’amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo esecutivo senza mediazione
8. Nuovo: decreto “Bollette” 2025 per soggetti fragili
Il recente Decreto Bollette (D.L. 19/2025) sospende i pignoramenti per debiti ≤5.000 € se il proprietario è unico titolare, abitante e in condizione di vulnerabilità (es. over 75, disabilità)
Il condominio può però iscrivere vincolo ipotecario (art. 2818 c.c.) per tutelarsi
9. Amministratore di condominio a Roma: perché contarci
Se abiti nella capitale, affidarti a un amministratore locale a Roma significa:
- Conoscenza delle deliberazioni comunali (raccolta rifiuti, bonus energetici, ecc.)
- Familiarità con pronunce recenti dai tribunali del Lazio
Questo garantisce gestione aderente alla normativa vigente e tutela dei diritti del condominio e dei condomini.
Quando puoi davvero dire NO alle spese condominiali
| Situazione | Puoi rifiutare? |
|---|---|
| Nomina nulla amministratore | ✔️ |
| Compenso non scritto | ✔️ |
| Mandato scaduto (no emergenze) | ✔️ |
| Mancata rendicontazione | ✔️ |
| Debito condizionato da legge | ❌ |
| Indebitamento da D.L. 19/2025 (fragili) | Parzialmente ✔️ (no pignoramento, ma vincolo possibile) |
Risorse utili per approfondire
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Delibera compenso e invalidità nomina (art. 1129 c.c.) it.wikipedia.orgconsulenzalegaleitalia.it+9brocardi.it+9brocardi.it+9brocardi.it
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Cassazione sul compenso inesistente amministrazionibruno.com+3brocardi.it+3studiolegaleassociatoromano.com+3
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Nuovo Decreto Bollette 2025 (sospensione pignoramenti) romanacondomini.it+2amministrazionibruno.com+2romanacondomini.it+2
Consiglio finale
Rivolgiti a un amministratore di condominio a Roma con comprovata esperienza in normativa 2025 e pronunce locali: garantisce aggiornamento, trasparenza e buon calcolo delle spese.
Se ti trovi in una delle situazioni sopra descritte, potresti avere ragione legittima per sospendere o comunque contestare il pagamento.
Conclusione: rifiutare il pagamento non è mai una scelta da fare d’impulso. Prima di farlo, verifica attentamente la validità della nomina, la corretta scrittura del compenso, la scadenza del mandato e la presenza di rendiconti. In caso di fragilità economica, valuta il supporto delle nuove tutele previste nel 2025. Un esperto sul campo a Roma può fare la differenza.
Articolo redatto il 3 luglio 2025 da webcondomini.net
