Emergenze in Condominio: Chi Decide i Lavori Urgenti Senza Assemblea?
Roma – Una tubatura che scoppia di notte, l’ascensore che si blocca, l’impianto elettrico in corto circuito. In condominio, gli imprevisti sono sempre dietro l’angolo. Ma cosa succede se servono lavori urgenti e non c’è il tempo di aspettare la convocazione di un’assemblea? Chi può decidere? E soprattutto, chi paga?
È una delle domande più frequenti poste agli amministratori di condominio a Roma, specialmente in una città dove molti edifici sono datati e più esposti a guasti improvvisi.
Che cosa sono i lavori urgenti in condominio?
Per legge, sono lavori indifferibili, necessari a:
- evitare danni gravi alle persone o alle cose;
- garantire la sicurezza e la salubrità dell’edificio;
- ripristinare servizi essenziali (ad esempio acqua, luce, riscaldamento).
Non basta, però, che un lavoro sia semplicemente importante. Deve trattarsi di un intervento improrogabile, da eseguire subito per evitare danni maggiori.
Cosa dice la legge (aggiornato al 2025)
L’articolo 1135 comma 2 del Codice Civile stabilisce chiaramente:
“L’amministratore può ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere urgente. Deve riferirne nella prima assemblea.”
In sintesi:
- L’amministratore può agire senza autorizzazione preventiva dell’assemblea.
- Deve però informare i condomini il prima possibile.
- I lavori devono essere davvero urgenti, documentabili, e non dilazionabili.
Se l’amministratore non interviene quando dovrebbe, può essere considerato responsabile per omissione e rischiare la revoca per negligenza.
E se non c’è l’amministratore?
Se il condominio è senza amministratore, qualsiasi condomino può effettuare lavori urgenti, ma dovrà poi:
-
rendicontare le spese;
-
dimostrare l’urgenza;
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chiedere il rimborso in assemblea.
È importante conservare fatture, foto e documentazione che provino la necessità dell’intervento.
Chi paga?
Le spese dei lavori urgenti sono considerate spese condominiali e si dividono come previsto dagli articoli 1123 e seguenti del Codice Civile, in base ai millesimi o all’uso delle parti comuni coinvolte.
Se l’urgenza era reale e i costi proporzionati, i condomini sono obbligati a contribuire. Se invece il lavoro non era davvero necessario o eseguito in modo sproporzionato, l’assemblea può rifiutare il rimborso.
Il consiglio dell’amministratore di condominio a Roma
In una città complessa come Roma, dove spesso i condomini sorgono in edifici storici o datati, il rischio di emergenze è più alto. Ecco perché un amministratore di condominio a Roma dovrebbe:
-
predisporre piani di manutenzione preventiva;
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mantenere rapporti con ditte affidabili per interventi rapidi;
-
informare sempre i condomini con comunicazioni trasparenti.
Molti amministratori professionisti offrono ormai servizi di gestione h24, proprio per affrontare emergenze senza perdere tempo prezioso. In sintesi
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I lavori urgenti possono essere decisi dall’amministratore senza assemblea.
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È obbligatorio informare i condomini appena possibile.
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Le spese urgenti devono essere giustificate, documentate e ripartite correttamente.
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Anche in assenza di amministratore, i condomini possono intervenire, ma devono dimostrare l’urgenza.
Link utili e aggiornati (2025)
- Art. 1135 Codice Civile – Lavori urgenti in condominio (Normattiva)
- Comune di Roma – Sicurezza e agibilità degli edifici
- ANACI Roma – Linee guida per amministratori su lavori urgenti
- Ministero della Giustizia – Codice Civile online
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