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    L’immobile non è l’investimento del Futuro

    Con dati Istat, indagini dell’Agenzie delle Entrate, demografia, possesso di abitazioni, tassazione sulla casa, immigrazione, cercheremo di proiettarci in uno scenario futuro, con il risultato che la casa non è l’investimento del futuro, e cercheremo di capire le alternative, partendo da una certezza:

    “La prima casa rimane un bene rifugio dall’impossibilità futura per chi, come tanti, non hanno/avranno la possibilità di pagare un affitto”.

    POPOLAZIONE

    15° Censimento generale della popolazione anno 2011:

    • 59.464.644 residenti in Italia;
    • Rispetto al 2001 un incremento di 2.468.900 residenti (+4,3%);
    • Il numero medio di componenti nella famiglia passa da 2,6 a 2,4;
    • La popolazione straniera è quasi triplicata in dieci anni, passando da 1.334.889 a 3.769.518, al 1º gennaio 2013 rappresentano il 7,4% del totale;
    • Le persone con oltre 65 anni d’età risultano in aumento di 95.000 unità e ormai rappresentano 1/5 della popolazione.

    Un dato interessante è il numero di figli che passa dal 1946 al dal 2012 dal 3% all’1,4 %.

    Immagine 2

    Allargando la ricerca alla popolazione i risultati non migliorano, lo scenario Istat (2011) con una proiezione all’anno 2040 prevede un aumento della popolazione residente in Italia paria a 63.9 milioni, grazie al flusso  migratorio che supererà i 14 milioni nel 2065, ma se consideriamo la stima ONU, otteniamo che la popolazione residente a partire dal 2055 sarà minore degli attuali 59.4 mil.

    Immagine 3Fonte Istat

    ABITAZIONI

    Mettiamo a confronto i dati del 15° Censimento generale sulle abitazioni, con il Rapporto 2013 dell’Agenzia delle Entrate.

    15° Censimento generale sulle abitazioni anno 2011:

    • 28.863.604 abitazioni;
    • 23.998.381 occupate da persone residenti;
    • 14.176.371 edifici, l’11% in più rispetto al 2001.

    Rapporto Immobilare 2013 dell’Agenzia delle Entrate

    • La Compravendita nel Mercato immobiliare ha registrato il peggior risultato dal 1985, assestandosi a quasi un -30% rispetto al 2012.
    • Crollano anche le nude proprietà, -23% rispetto al 2012;
    • Contrazione nelle richieste di mutuo – 40%.

    La crescita del mercato immobiliare a sfornato fino agli anni 90 più case del tasso di crescita delle famiglie, per poi invertire la tendenza con la crisi del 2008/2009.

    Immagine 4

    Nel prossimo grafico vediamo come sono precipitate le compravendite degli immobili, in rapporto con l’andamento dei prezzi delle abitazioni.

    Immagine 5

    e la capacità reddituale disponibile delle famiglie:

    Immagine

    Fonte: Fonte Agenzia Entrate

    Nel grafico che segue vediamo come il reddito disponibile ha influito negativamente sugli investimenti,

     

    Immagine 6

    Fonte: Ance

    Il monitoraggio delle condizioni economiche e finanziarie delle famiglie viene definito dall’Agenzia delle Entrate come:

    una concatenazione di eventi che ha profondamente minato la capacità di risparmio delle nostre famiglie”

     

    Nel 2012, da un sondaggio dell’ANCE, viene consolidata la difficoltà delle domande per l’acquisto della prima casa che scende al -63%, e peggiora anche la sensazione che la casa sia un investimento sicuro – 67%

    Immagine 7

     Riassumendo:

    DIFFICOLTA’ NELL’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA

    In italia l’82% della popolazione ha una casa di proprietà, mentre le nuove famiglie che non la posseggono non riescono a comprarla a causa di un mercato del lavoro assente e una politica del rilascio dei mutui restrittiva.

    • redditi bassi;
    • perdita dei posti di lavoro;
    • i nuovi regimi lavorativi senza futuro;
    • assenza di una efficace politica sul welfare.

     

    DISTRIBUZIONE DELLA RICCHEZZA ABITATIVA

    Dal 1961 al 1991 il tasso di crescita delle abitazione è stato mediamente del 10% in più, rispetto alla crescita  delle famiglie. Nel 2001 il valore si è bilanciato per poi invertirsi nel decennio 2002/2011. L’offerta di edifici costrutiti in questo decennio è stata pari a 14.176.371 edifici , l’11% in più rispetto al 2001.

    Il risultato è della distribuzione della ricchezza abitativa è che:

    • il 66 % delle abitazioni presenti sul territorio sono adibite a  principali;
    • il restante 34% è locato, uso gratuito, o a disposizione.

    GLI ITALIANI, UNA POPOLAZIONE IN VIA DI ESTINZIONE

    La proiezione dei dati OCSE sulla crescita della popolazione in Italia a partire dal 2015 non supera i 61 mil. di abitanti e a partire dal 2055 il numero sarà inferiore all’attuale 59.4 mil. Il mantenimento degli attuali 59.4 mil. di abitanti in Italia sarà sostenuto dal flusso migratorio degli stranieri che hanno un potenziale contrattuale non idoneo a comprare una abitazione, e in molti casi al pagamento di un affitto.

    • invecchiamento della popolazione che rappresenta 1/5 degli italiani;
    • presenza degli stranieri triplicata in 10 anni, con una rappresentanza del 7,4%;
    • il numero medio di componenti nella famiglia, passa da 2,6 a 2,4.

    Dal 2007  sono calati gli arrivi degli immigrati del 44% e sono aumentati le emigrazioni degli Italiani verso l’estero. La ripercussione di tale evento sul mercato si traduce in ulteriore immissione di case sul mercato.

    AFFITTARE  CASA COME INVESTIMENTO

    Secondo il sole 24ore in un articolo di dicembre 2013, affittare non conviene più, lo stato arriva ad incassare dal locatore fino al 70% della rendita mentre: calano le deduzioni dal 15 al 5%, aumentano le tassazioni con l’IMU, e la cedolare secca del 20% ha interessato solo il 10 % degli affitti.

     Conclusione

    Il mercato della casa è saturo, non è più quello degli anni 90, dove la lira ha favorito il debito. Il possesso di case come risultante di un investimento futuro o ereditato dai nostri nonni e famigliari, porterà sul mercato una tale offerta in aggiunta al costruito e al non venduto talmente alta, che il deprezzamento degli immobili è inevitabile, nulla al confronto con il 20/30% di oggi.

    Un immobile svalutato è il peggior investimento.

    1.200.000 unità immobiliari invendute (dato FIAIP 2012)

    328 mila appartamenti costruiti ogni anno

     Perchè costruiscono quando non c’è domanda ?

    • inesistenza di una legge sulla limitazione dell’uso del suolo;
    • reciclaggio di denaro;
    • agevolazioni Regionali;
    • il divario tra rendita da terreno agricolo e terreno edificabile è enorme.

    Dove, e su cosa investire:

    • Mercato immobiliare dei centri storici della grandi città italiane: Roma Milano Firenze ecc…;
    • Mercato Immobiliare Turistico di pregio: Cortina, Costa Smeralda, Cervinia, ecc..;
    • Mercato immobiliare di Londra, Parigi, Mosca, Istanbul e la zona finanziaria europea;
    • Terreni agricoli.

     

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